無価値不動産の相続

被相続人の遺産を整理していると、相続財産の中に原野のような無価値不動産が含まれている場合がございます。このような不動産が含まれている場合、どのように対処すべきでしょうか？

不動産の評価

土地や建物などの不動産は、一物五価ともいわれ調べる評価目的によって、評価額が異なります。相続税や贈与税の基準となるのは相続税路線価であり、不動産取得税の算定基準となつのは固定資産税評価額が基準となります。

遺産分割協議ではどのような評価となるのでしょうか？路線価や公示価格等の指標を基準に合意するケースもありますが多くの場合、実勢価格での金額が基準となることが多いです。実勢価格の算定は不動産鑑定士などの専門家が国の基準に基づき評価をします。

したがって無価値な不動産がある場合も、実勢価格の調査をするために不動産鑑定士が必要になるケースがあります。コストや時間がかかることから、相続人同士である程度方向性を決めておかないと後ほど費用負担などで揉める恐れがあります。

宅地の不動産は、路線価などの客観的指標に加え、取引実績や実例も多いので比較的簡単に評価額を出すことができます。一方で、原野や山林などは評価方法が難しく専門家であっても困難なケースもございます。

たとえば原野を被相続人が持っており、相続人は誰も引き取りたくないという認識が共通している場合、不動産の評価を正しくきちんと出すことよりも、評価額を0円として、遺産分割協議を進めていくことの方が合理的と思われます。どこまでを専門家に依頼するかなどは相続人同士でよく話し合っておく必要があるでしょう。

一方で、原野や山林の全てが無価値なわけではありません。将来的な土地の開発などから、それなりの価値があると評価される可能性もございます。

不動産の相続は、役所などへの書類の提出をはじめ相続した後も固定資産税が発生するなどコストが継続的にかかります。そのためいらない不動産の相続は揉め事に発展しやすいのが現状です。

実際に放置され相続登記されないまま数年経過することもあり得ます。現在では相続登記が義務化されたため、放置しておくと罰則が課されます。

無価値な不動産を処分するには主に3つの方法があります。一つは不動産を他社に寄付する方法です。この方法が使えれば、双方にとってもwin-winとなり、良い処分方法となります。しかし引き取り手が必ずしも見つかるわけではないというデメリットがあります。

もう一つは相続放棄をすることです。しかし他に引き継ぎたい財産がある場合は、それも没収となるため、現実的ではありません。

最後に相続国庫帰属制度を使い国に返還する方法です。諸条件を満たせばこちらを利用し返還することが可能です。